Diagnostic obligatoire pour la vente d’un appartement en 2021 : le guide complet
En 2021, la vente d’un appartement impose de remettre à l’acquéreur plusieurs diagnostics immobiliers. Réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT), ils renseignent sur l’état du logement, ses installations et certains risques liés à sa situation géographique. Les documents à fournir varient selon l’âge de l’immeuble, les équipements présents et la commune où se trouve le bien.
Quels diagnostics fournir pour vendre un appartement en 2021 ?
Le vendeur doit généralement annexer le DDT à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Certains diagnostics sont obligatoires pour tous les logements, tandis que d’autres ne le sont que sous certaines conditions.
| Diagnostic ou document | Quand est-il nécessaire ? | Durée de validité habituelle pour une vente |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | En principe, pour tout logement mis en vente, sauf exceptions prévues par la réglementation. | 10 ans pour les DPE réalisés selon la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 20
Des règles transitoires s’appliquent aux anciens DPE. |
| Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) | Pour un logement construit avant le 1er janvier 1949. | Illimitée si le constat ne révèle pas de plomb au-delà des seuils réglementaires ; 1 an en cas de vente si le résultat est positif. |
| État relatif à l’amiante | Pour un logement situé dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. | Variable selon le résultat et la date du rapport. |
| Diagnostics gaz et électricité | Si l’installation intérieure de gaz ou d’électricité a plus de 15 ans. | 3 ans. |
| État relatif à la présence de termites | Si le logement se situe dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral. | 6 mois. |
| État des risques et pollutions (ERP) | Selon la situation du bien dans une zone couverte par les risques concernés. | 6 mois. |
| État des nuisances sonores aériennes | Si le logement se trouve dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome. | Pas de durée de validité générale fixée comme pour certains diagnostics ; le document doit correspondre aux informations applicables. |
| Diagnostic d’assainissement non collectif | Si le logement n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement et dispose d’une installation individuelle. | 3 ans. |
Le DPE en 2021 : un diagnostic réformé
Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une étiquette allant de A à G et doit notamment être présenté dans les annonces immobilières selon les règles applicables.
Une réforme est entrée en vigueur le 1er juillet 20
Depuis cette date, le DPE est devenu opposable : l’acquéreur peut, sous certaines conditions, s’appuyer sur ses informations pour engager la responsabilité du vendeur si elles sont erronées. Les anciens diagnostics n’ont toutefois pas tous cessé d’être valables immédiatement. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 le sont jusqu’au 31 décembre 2024.
En 2021, la vente d’un appartement ne déclenche pas, à elle seule, l’obligation de réaliser un audit énergétique réglementaire. Il faut distinguer cette obligation des informations fournies par le DPE.
Les diagnostics liés à l’âge de l’immeuble
Le plomb
Le CREP concerne les logements construits avant le 1er janvier 19
Il recherche la présence de plomb dans les revêtements, notamment les peintures. Pour un appartement en copropriété, le constat porte sur les parties privatives concernées. Le vendeur doit également tenir compte des informations disponibles sur les parties communes.
L’amiante
Si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997, un état relatif à l’amiante doit être fourni pour la vente. En copropriété, le dossier amiante des parties privatives et les informations relatives aux parties communes sont à vérifier auprès du syndic. La durée de validité dépend notamment du résultat du repérage et de la date à laquelle il a été effectué.
Les diagnostics des installations et des risques
Les états de l’installation intérieure de gaz et d’électricité sont exigés lorsque les installations ont plus de 15 ans. Ils évaluent certains risques pour la sécurité ; ils ne remplacent pas une remise aux normes complète.
L’état relatif aux termites est requis uniquement dans les secteurs délimités par arrêté préfectoral. L’ERP, quant à lui, informe l’acquéreur sur les risques naturels, miniers, technologiques ou encore la pollution des sols susceptibles de concerner l’adresse du logement. Il doit être récent : sa validité est de 6 mois.
Un document sur les nuisances sonores aériennes est également nécessaire lorsque le bien se trouve dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit d’un aérodrome. Enfin, le diagnostic d’assainissement non collectif concerne seulement les logements disposant d’une installation individuelle.
La superficie loi Carrez : un document distinct du DDT
Pour la vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit indiquer sa superficie privative selon la loi Carrez, sous réserve des exceptions prévues par la loi, notamment pour les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Ce mesurage n’est pas à proprement parler un diagnostic immobilier, mais il constitue une information importante à fournir dans les documents de vente. Il reste généralement valable tant que le logement n’a pas été modifié.
La superficie loi Boutin, souvent évoquée pour les logements, concerne la location et non la vente.
Qui réalise les diagnostics et quand les demander ?
La plupart des diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié et assuré. L’ERP peut être établi par le vendeur à partir des informations officielles, mais il doit être complet et à jour. Le mesurage Carrez peut également être effectué par le vendeur, même si le recours à un professionnel permet de limiter les erreurs.
Il est conseillé de réunir les documents avant la mise en vente, afin de pouvoir compléter le DDT sans retarder la signature. Si un diagnostic arrive à expiration avant la vente, un nouveau contrôle peut être nécessaire.
Que risque le vendeur si le DDT est incomplet ?
Si un diagnostic obligatoire manque ou n’est plus valable, le vendeur peut être tenu responsable des conséquences prévues par la réglementation. L’acquéreur peut notamment ne pas bénéficier de la même protection contre certains défauts liés aux éléments qui auraient dû être diagnostiqués. Les conséquences dépendent du document manquant et de la situation.
Les obligations applicables en 2021 dépendent donc des caractéristiques du logement et de sa localisation. Avant de signer un compromis, il est utile de vérifier que le DDT est complet, que chaque document est encore valable et que les informations correspondent bien à l’appartement vendu.
Guide des Diagnostics Immobiliers Obligatoires pour la Vente d’un Appartement en 2021
- Quels sont les diagnostics obligatoires pour un appartement ?
- Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un appartement ?
- Est-ce qu’un DPE est obligatoire pour vendre un appartement ?
- Quel DPE pour vendre en 2024 ?
- Est-ce que les diagnostics sont obligatoires pour le compromis ?
- Quelle est la nouvelle loi concernant les diagnostics immobiliers ?
- Quel diagnostic est valable 6 mois ?
Quels sont les diagnostics obligatoires pour un appartement ?
Pour vendre un appartement en 2021, le dossier de diagnostic technique comprend généralement le DPE et, selon le logement, le constat de risque d’exposition au plomb (immeuble construit avant 1949), le diagnostic amiante (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997), les diagnostics gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans, ainsi que l’état relatif aux termites et l’état des risques et pollutions lorsque la localisation l’exige. Un état des nuisances sonores aériennes peut aussi être requis près d’un aérodrome, et un diagnostic d’assainissement non collectif si le logement dispose d’une installation individuelle. Pour un appartement en copropriété, la superficie loi Carrez doit également être indiquée : ce n’est pas un diagnostic, mais une information obligatoire pour la vente.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un appartement ?
En 2021, la vente d’un appartement nécessite généralement un DPE, ainsi que, selon les caractéristiques du logement, un diagnostic plomb (immeuble construit avant 1949), un état amiante (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997) et des diagnostics gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans. Un état des risques et pollutions, un diagnostic termites ou un état des nuisances sonores aériennes peuvent aussi être requis selon la localisation. Pour un logement doté d’un assainissement non collectif, un contrôle de l’installation est nécessaire. En copropriété, la superficie loi Carrez doit également être indiquée, même s’il ne s’agit pas d’un diagnostic immobilier.
Est-ce qu’un DPE est obligatoire pour vendre un appartement ?
Oui, le DPE est obligatoire pour vendre un appartement en 2021, sauf exceptions prévues par la réglementation. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, puis remis à l’acquéreur dans le dossier de diagnostic technique, généralement dès la signature de la promesse de vente. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable et sa nouvelle version s’applique aux diagnostics réalisés à partir de cette date.
Quel DPE pour vendre en 2024 ?
Pour vendre un appartement en 2024, le vendeur doit fournir un DPE valide, réalisé par un diagnostiqueur certifié, et afficher ses étiquettes énergie et climat dans l’annonce immobilière. Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024. Si le diagnostic approche de son échéance, mieux vaut le renouveler avant la vente. Pour les logements de moins de 40 m², une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée auprès de l’ADEME depuis juillet 2024, sans refaire le DPE.
Est-ce que les diagnostics sont obligatoires pour le compromis ?
Oui. En 2021, les diagnostics immobiliers exigibles pour l’appartement doivent être réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et annexés au compromis de vente, ou, s’il n’y a pas de compromis, à l’acte authentique. La liste dépend notamment de l’âge du logement, de ses installations et de sa localisation. Le mesurage loi Carrez, qui est distinct du DDT, doit également être mentionné dans le compromis pour un lot de copropriété concerné. Un diagnostic manquant ou expiré peut retarder la signature et priver le vendeur de certaines protections ; mieux vaut donc vérifier le dossier avant de signer.
Quelle est la nouvelle loi concernant les diagnostics immobiliers ?
En 2021, la principale évolution concerne le diagnostic de performance énergétique (DPE), réformé le 1er juillet : il repose désormais sur une méthode de calcul unifiée et devient opposable, ce qui signifie que l’acquéreur peut, sous certaines conditions, invoquer des informations erronées. Pour vendre un appartement, le DPE doit être intégré au dossier de diagnostic technique et ses étiquettes énergie et climat doivent figurer dans l’annonce immobilière. Des règles transitoires s’appliquent aux anciens DPE, dont la durée de validité dépend de leur date de réalisation. Les autres diagnostics obligatoires restent déterminés par l’âge du logement, ses installations et sa localisation.
Quel diagnostic est valable 6 mois ?
Pour la vente d’un appartement en 2021, l’état des risques et pollutions (ERP) doit dater de moins de six mois au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte. L’état relatif à la présence de termites a également une validité de six mois, mais uniquement si le logement se situe dans une zone concernée par un arrêté préfectoral.